Vše, co potřebujete vědět o rekonstrukci bytového jádra

Konečně vyměníte umakartovou koupelnu za nablýskané kachličky? Nebudeme vám mazat med kolem pusy. Rekonstrukce bytového jádra je náročná. Stačí ale trocha připravenosti, díky které ušetříte a vyhnete se malérům. A věřte, že jakmile se naložíte do nové vany plné bublinek, na rekonstrukci si už ani nevzpomenete.

Pokud bydlíte v paneláku, bytové jádro nejspíš dobře znáte. Je to prefabrikovaný celek koupelny a záchodu, který se vyráběl v letech 1958 až 1990. Cílem bylo zrychlení výstavby panelových bytů. Bytové jádro pak stavaři zasadili jako dílek lego kostičky do hotového bytu.

Bytová jádra se dělí na čtyři typy, k těm nejznámějším patří umakartové s polystyrenovou výplní. Obliba umakartových koupelen ale v posledních letech klesá, protože design současnou generaci tolik neláká. Umakartové koupelny navíc nejsou odhlučněné, a tak zapnutou pračku slyší i vaši sousedé.

Největší nevýhodou bytových jader je umístění rozvodů vody a elektřiny, a to přímo ve zdivu. Vybourání zdi může odhalit cokoliv od zatékání přes plísně až po nevyhovující elektroinstalaci. Závadu odhalíte jedině během rekonstrukce. V horším případě, když dojde k havárii, a to se pak bohužel nevyhnete rozsáhlé demolici koupelny.

Svépomocí ušetříte, se stavební firmou máte jistotu, že nic nepřehlédnete

Rekonstrukce bytového jádra je náročná finančně i organizačně. Proto bude lepší, když jí spojíte s celkovou rekonstrukcí koupelny. Papírování a domlouvání řemeslníků vyřešíte při jednom a pak máte jednou provždy klid.

Na začátku promyslete, jestli se do rekonstrukce pustíte svépomocí, nebo se stavební firmou. Jestliže se pustíte do rekonstrukce na vlastní pěst, pozvěte si experta alespoň na zhodnocení obnaženého bytového jádra. Je-li jádro v dobrém stavu, nemusíte ho měnit celé. Pouze ho opláštíte sádrokartonem.

V opačném případě bude potřeba demontáž starých elektro rozvodů a instalace nových. Hotová elektroinstalace musí ze zákona projít kontrolou kvalifikovaného revizního technika. V případě požáru nebo nehody se budou policie i pojišťovna zajímat právě o to, jestli elektroinstalace prošla revizí.

Pokud svěříte rekonstrukci firmě, určitě neprohloupíte. „Na rekonstrukci jsme si najali firmu a dobře jsme udělali. Elektroinstalatér odhalil závadu na zemnícím vodiči. Podle jeho slov to byla časovaná bomba. Celá koupelna byla pod vysokým napětím a zásah elektrickým proudem jsme mohli dostat kdykoli,“ vzpomíná paní Linda na rekonstrukci bytového jádra.

Se stavební firmou vám odpadnou starosti s výběrem a nákupem materiálů. Nemusíte ztrácet čas s přípravou harmonogramu nebo úklidem.

Rekonstrukce trvá od 9 dnů a stojí minimálně 50 tisíc

S ohledem na technologické postupy (vyzdění nových příček, penetrace, položení dlažby atp.) trvá rekonstrukce koupelny 9 a více dní. Délka závisí na velikosti koupelny a náročnosti stavebních prací. Ceny se pohybují od 50 000 korun výše a odvíjí se od toho, kdo rekonstruuje a od výběru vybavení.

Paní Lindu vyšla rekonstrukce bytového jádra zhruba na 120 000 korun a zahrnovala jak práci stavební firmy, tak materiály použité na rekonstrukci. Konečnou cenu prodražila právě závada na zemnícím vodiči. „Rekonstrukce se tím prodražila přibližně o 25 000 korun. Jinak by nás celá rekonstrukce stála kolem 80 000 korun,“ vzpomíná paní Linda.

Přibližně 49 % z celkové ceny rekonstrukce jádra paní Lindy tvořily náklady na práce stavební firmy. Pokud máte šikovné ruce nebo známé, kteří rekonstruovali koupelnu svépomocí, výrazně ušetříte na stavebních pracích a víc peněz vám zbyde na hezčí kachličky nebo lepší pračku.

Náš tip: Stavební firmy k celkové ceně přičítají DPH ve výši 15 %. Pokud si ale najmete firmu, která není plátcem DPH, vyjde vás rekonstrukce levněji.

Stavební ohlášení vyvěšuje stavební firma, ale pokud rekonstruujete svépomocí, ohlášení je na vás. Vyvěste ho na viditelném místě – třeba na vchodové dveře. Ohlášení opatřete informací o délce rekonstrukce a pro zachování dobrých sousedských vztahů také omluvou za zvýšený hluk.

Ohlášení vás chrání před případnými stížnostmi, to ale neznamená, že si od teď můžete dělat co chcete. Víc vám o tom poví Občanský zákoník v paragrafu 1175:

Pokud byste sousedy rozezlili například vrtáním do zdi v jedenáct večer nebo nepořádkem ve společných prostorách, mají právo požadovat nápravu nebo se dokonce i soudit.

Občas se ale stížnostem nevyhnete, i když podchytíte každý detail. „V průběhu rekonstrukce jsme hlídali, zda po sobě řemeslníci uklízí a jestli končí ve smluvený čas. Přesto si nám sousedé stěžovali na nepořádek na chodbách i ve výtahu, i když tam žádný nebyl,“ vzpomíná paní Linda na průběh rekonstrukce. „Nedalo se dělat nic jiného, než se omluvit a slíbit, že už se to nestane.“

Jak na rekonstrukci bytového jádra nahlíží SVJ a družstvo?

Máte-li byt v osobním vlastnictví, v prvé řadě nahlédněte do stanov Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pravděpodobně se v nich dočtete, že souhlas SVJ nepotřebujete v případě, pokud rekonstrukce nezasáhne společné části domu jako jsou

• svislé a vodorovné konstrukce,
• balkony,
• rozvody tepla, vody a kanalizace.

Bude-li rekonstrukce koupelny zahrnovat také výměnu bytového jádra, souhlas SVJ potřebujete. Spadá totiž pod kategorii svislých a vodorovných konstrukcí.

Nový občanský zákoník říká, že pro přijetí usnesení o rekonstrukci a modernizaci domu je zapotřebí souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků. Proto podejte žádost na SVJ ideálně měsíc před rekonstrukcí, ať máte jistotu, že ji stihnout včas schválit nebo navrhnout úpravy.

Podobné je to také s rekonstrukcí bytového jádra v družstevním bytě. O tom, jestli rekonstrukce bytového jádra ve vašem bytě proběhne, nebo ne, rozhoduje družstvo, které se k vaší žádosti vyjádří na členské schůzi. Bude-li potřeba stavební povolení, žadatelem nejste vy, ale družstvo. Po schválení už vám v rekonstrukci nic nebrání.