Bydlení v nájmu: kromě nájemného vás čeká kauce a další platby.

Pokud si pronajímáte byt, čekají vás i jiné platby než jenom nájemné. Do úspor sáhnete i kvůli kauci, nutným drobným opravám nebo třeba konečnému vyúčtování služeb. A když porušíte opakovaně noční klid nebo zaneřádíte celý dům, hrozí vám i smluvní pokuta. Přečtěte si, jestli se vás tyto platby skutečně týkají.

V nájmu zaplatíte za byt většinou jednou měsíčně pevnou částku se zálohami za energie nebo je energie převedena nájemce. U kratších nájmů se ale setkáte i s platbou za celé období, na které smlouvu uzavíráte. Na všech platbách se s majitelem shodněte v nájemní smlouvě, jedině tak se vyvarujete zbytečným sporům o peníze. Které platby to jsou a jaké služby už platit nemusíte jsme vám přehledně sepsali.

Pokud se na nájemném nedomluvíte, pronajímatel ho určí podle aktuálních cen nájemného v okolí.

Před podpisem smlouvy vám majitel výši nájemného dokládá pomocí

• znaleckého posudku bytu,
• nebo tří srovnatelných nájemních smluv ze stejné lokality.

Výši nájemného nechte zanést do smlouvy, jedině tak se vyhnete případným sporům a soudním tahanicím.

Pokud nezaplatíte nájemné ke sjednanému datu, naskakuje vám automaticky úrok z prodlení. Zákonná roční úroková sazba je od července 2020 8 % z dlužného nájemného a připočítává se k ní 0,25% repo sazba. K dlužnému nájemnému pak zaplatíte o 8,25 % navíc.

Zvýšení nájemného: kdy a za jakých podmínek

V nájemní smlouvě, kterou uzavíráte na delší dobu zmiňte, že se nájemné může zvýšit, či snížit. Ke zvýšení nájemného většinou dochází

• sepsáním inflační doložky, se kterou nájem roste každý rok podle aktuální inflace,
• písemnou dohodou v průběhu nájmu
• nebo v případě vašeho nesouhlasu rozhodnutím soudu.

Návrh pronajímatele na vyšší nájemné musí být srovnatelný s ostatními platbami ve vaší lokalitě a musí ho podat písemně. Nájemné nesmí zvýšit víc než o 20 % a to včetně všech navýšení za poslední tři roky nájmu. Ke zvýšení navíc nesmí dojít dřív než jednou za 12 měsíců.

Pokud byste s návrhem do 2 měsíců nesouhlasili, může pronajímatel požádat o určení výše nájemného soud. Rozhodování soudu je ale přísnější. Jeho jediným omezením je, že musí určit nájemné, které není vyšší než obvyklé.

Pokud by vám chtěl pronajímatel zvýšit nájemné z důvodu rekonstrukce bytu či domu, může navýšení dosáhnout ročně až 10 % nákladů, které do rekonstrukce vložil.

Inflační doložka: obě strany vědí, jak nájemné poroste

Férový přístup pro každoroční zvyšování nájmu je inflační doložka. Nájemné se tak může přehledně zvyšovat podle míry inflace, tedy nárůstem cen ovlivněným vývojem ekonomiky. Pokud se na tom dohodnete, ve smlouvě pronajímatel:

• stanoví, kterým z indexů spotřebitelských cen podle Českého statistického úřadu se doložka řídí,
• určí datum, ke kterému se jednou ročně nájemné o inflaci navýší,
• a domluví se s vámi, kdy vám přijde výzva k placení nové částky.

Kauce: proč pronajímatel přistupuje k vysoké jistotě

Když pronajímatel nabízí svůj byt k pronájmu, riskuje, že mu můžete majetek zničit nebo nezaplatit nájemné. Proto se chrání určitou výškou kauce, jinak také nazývané jistoty. Tu sjednáte ve smlouvě na maximální výši tří nájmů.

Pokud se do bytu plánujete nastěhovat se psem či kočkou, pronajímatel na to může reagovat vyšší kaucí. Stejně pronajímatelé postupují, pokud se nájemce nastěhuje s malými dětmi nebo je kuřák. V těchto případech totiž často dochází k poničení majetku a oprava majitele vychází draho.

Když se z bytu stěhujete, podle občanského zákoníku si pronajímatel může z kauce odečíst to, co mu na nájemném dlužíte. Mělo by jít tedy o všechny pohledávky jako

• dluh za nájemné,
• nedoplatky na službách
• nebo částky, které odpovídají míře opotřebení majetku.

Kauce vám jako nájemníkům na začátku vysaje pár desítek tisíc z účtu. Máte ale nárok na její úročení ve výši zákonné sazby. Ta se počítá podle obvyklých bankovních úroků požadovaných za úvěry na bydlení ve stejném období. Na konci nájmu vám tedy majitel kauci vrátí navýšenou o zhruba 1,7 % až 2 % z původního vkladu, ze kterého může strhnout to, co mu dlužíte na nájmu či energiích.

Smluvní pokuty: nový prostředek, jak vymáhat přešlapy nájemce

Doposud se pronajímatelé mohli domáhat náhrad za škodu na nemovitosti a při neplacení nájemného jen z kauce. Novela zákona č. 163/2020 Sb. platná od 1. 7. 2020 umožňuje pronajímateli stanovit do smlouvy pokutu, kterou může reagovat i na jiné porušení povinností.

Pokud ve smlouvě nastavíte kauci i smluvní pokutu, jejich podmínky budou navzájem provázané a celkově nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájmu. Když vám majitel tedy nastaví měsíční nájem na 15 tisíc korun, pak může stanovit jistotu ve výši 30 tisíc korun a smluvní pokutu maximálně na 15 tisíc korun.

Pamatujte na to, že smluvní pokutu vyvolají i jiná nedodržení vašich povinností, než je tomu u kauce. Například:

• nedodržování nočního klidu
• nebo když majiteli neoznámíte, že v bytě bydlí další osoba.

Služby: jak na platné vyúčtování

Ptejte se, které služby jsou zahrnuté do paušální platby, na které služby je třeba platit zálohy a finálně je vyúčtovat, nebo které služby si zaplatíte sami.

Pronajímatel na vás nemůže převést:

• vodné a stočné,
• dodávku tepla,
• náklady spojené se společnými prostory – výtahem, úklidem, osvětlením –
• a odvoz komunálního odpadu, který za sebe platí každý v místě trvalého bydliště.

Zároveň nemůžete paušálně platit dodávky tepla i vodné a stočné, když uzavíráte smlouvu na dobu neurčitou nebo na delší období než na 24 měsíců. Každý rok je s vámi proto majitel vyúčtuje zvlášť.

V praxi pronajímatelé často – a neoprávněně – zahrnují do vyúčtování služeb i platby spojené s:

• fondem oprav,
• poplatkem za správu budovy,
• splátkou anuity (nesplacená částka úvěru družstva)
• nebo pojištěním bytu či domu, které si sjednal sám pronajímatel.

Vyúčtování služeb musí být vždy přepracované individuálně a vycházet z reálných nákladů. Mělo by zohledňovat i přijaté zálohy. Pronajímatel vám nesmí předložit vyúčtování, které obdržel třeba od družstva. V takových případech vyúčtování neplatí, a pokud se vás to týká, nemůžete ho předložit ani sociální správě k proplacení příspěvku na bydlení.

Nedoplatky nebo přeplatky vyrovnejte do čtyř měsíců od zaslání platného vyúčtování. Pokud bydlíte v domě s dalšími nájemníky, na rozúčtování služeb se musí dohodnout alespoň dvě třetiny z vás, u vodného a stočného pak všichni. Pokud se nedohodnete, rozhodnou za vás právníci.

Údržba a opravy: kdo za ně zaplatí

I když vám pronajímatel předá byt v perfektním stavu, časem se může projevit nějaká závada. Pokud se jedná o běžnou údržbu nebo drobné opravy, platíte opravu vy. Co sem spadá, stanovuje zákon. Náklady na jeden zásah by přitom neměly přesáhnout tisícovku. Do jedné opravy se nezapočítávají ani náklady na dopravu řemeslníka nebo úprava nepovedené původní opravy.

Zákon do drobné údržby bytu počítá:

• opravu omítek, tapetování a malování,
• mytí podlah a podlahových krytin,
• čištění ucpaných odpadů, digestoří a kontrolu vodovodních baterií,
• kontrolu kouřových hlásičů a termostatických hlavic,
• opravu podlah, lišt, prahů, oken i dveří,
• výměny a opravy zásuvek, vypínačů, domácích telefonů a žárovek či opravy kamen a kotlů včetně termostatů a jejich ovládání.

Za drobné opravy se pak nepovažují větší zásahy do bytu včetně oprav radiátorů a rozvodů ústředního topení. Rozsah oprav a jejich plateb doporučujeme definovat do nájemní smlouvy, abyste se s majitelem nemuseli zbytečně hádat o peníze.