Pojem družstevní bydlení se dnes opět skloňuje při výstavbě nových bytových domů. Jde o jednu z nejvýhodnějších možností, jak dosáhnete na nákup vlastního bytu. Oproti nákupu od vlastníka je totiž levnější. Nákup družstevního bytu a převod do osobního vlastnictví má ale svá úskalí, projděte si je s námi.
Družstevní byt stojí někde mezi vlastním a nájemním bytem. V katastru nemovitostí ho nehledejte. Našli byste na stejné adrese zapsaný jen dům, který vlastní bytové družstvo. Byty družstvo svým členům pouze pronajímá.
Člen bytového družstva vlastní družstevní podíl, který získá díky prvnímu povinnému vkladu. Jeho výši určují stanovy družstva a platí, že základní členský vklad je pro všechny družstevníky stejný. V některých domech je vklad symbolický, jinde zaplatíte desítky tisíc korun.
Když odkoupíte družstevní podíl, bydlíte dále v družstevním bytě a dodržujete všechna pravidla. Pokud se domluvíte s družstvem na odkoupení celého bytu do osobního vlastnictví, byt vám pak patří. Odkup má ale svá pravidla, které vysvětlíme.
TIP: Rozdíl mezi družstvem a SVJ (Společenství vlastníků jednotek) je ten, že družstvo spravuje družstevní byty a společenství si založili vlastníci, aby se starali o byty v osobním vlastnictví. Obě formy mohou fungovat vedle sebe, mají oddělené účetnictví a pravidla ošetřená ve stanovách. O opravách a investicích ve společných prostorách domu zástupci obou stran hlasují většinou společně.
Rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním
Pokud si pořídíte byt do osobního vlastnictví můžete jej pronajímat a nikomu nehlásíte, že s vámi bydlí teta, ani to, že byt přenecháte svým potomkům. Splácíte na něj hypotéku nebo Hypoúvěr, platíte energie a jednou ročně odvedete finančnímu úřadu daň z nemovitosti. Cena bytu v osobním vlastnictví podle realitních makléřů bývá v oblíbených lokalitách až o 30 % dražší než u družstva.
U družstevního bytu platíte měsíční nájem, který obsahuje takzvaně „účelně vynaložené náklady“. Skrývají se pod nimi výdaje:
- které vzniknou při správě bytu,
- náklady na běžné opravy a úklid domu
- a příspěvek, který doplňuje finanční polštář družstva na nečekané výdaje a plánované rekonstrukce.
Nájemné v družstevním bytě je klidně o půlku levnější než nájemné v bytě, který pronajímá vlastník. Družstvo totiž na členech nevydělává, jen udržuje dům v chodu. Vyplývá to i z faktu, že družstevní bydlení ošetřuje místo občanského zákoníku zákon o obchodních korporacích.
Být součástí družstva má tedy své výhody. Většinou se postará o pořádek v domě, dbá na opravy a zvládne usměrnit i problémovějšího nájemníka. V nejhorším případě ho může i vyloučit.
Stinná stránka družstevního bytu je to, že ho nevlastníte. Kupujete totiž jen členský podíl v bytovém družstvu. Vždy proto žádáte o svolení, pokud chcete:
- byt rekonstruovat,
- převést členský podíl na jinou osobu
- nebo byt chcete pronajímat.
A ne vždy vám družstvo vyhoví. Stejně vám nemusí vyjít vstříc při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Proto se nákupu družstevních bytů obávají i investoři.
Ohlídejte si podmínky nákupu družstevního bytu a převod do osobního vlastnictví
V Česku je nyní zhruba 8,5 tisíce družstev. Každé z nich má své stanovy, které je nutné dodržovat při bydlení, ale i v případě převodu bytu do osobního vlastnictví.
V družstevním bydlení máte tedy dvě možnosti:
- buď koupíte podíl v družstvu a dále v bytě bydlíte jako jeho člen,
- nebo koupíte podíl a zažádáte družstvo o převod bytu do osobního vlastnictví.
Pak s družstvem podepíšete dokument o převodu bytu do osobního vlastnictví a doplatíte zbytek ceny bytu (nejčastěji formou hypotéky nebo úvěru). A byt je váš.
Než se do žádosti o převod pustíte:
- ověřte si, že prodávající je skutečně majitelem družstevního podílu,
- chtějte po něm potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu i poskytovatelům energií (případné dluhy by s prodejem přešly na vás),
- vyžádejte si aktuální výpis k výši anuity (nesplacená část úvěru spojeného s výstavbou či rekonstrukcí domu, kterou při převodu musíte doplatit),
- zajímejte se o celkový stav domu i bytu a o budoucí výdaje na společné rekonstrukce (zeptejte se vedení družstva nebo si vyžádejte poslední zápisy ze schůzí),
- navštivte dům osobně, dejte se do řeči se sousedy, abyste věděli, kdo v domě žije,
- ověřte si, zda už některý z družstevníků byt do osobního vlastnictví převáděl, pokud ano, budete mít administrativně jednodušší proces,
- nahlédněte do fungování družstva včetně stavu fondu, aktuálních stanov, četnosti setkávání a klasického průběhu hlasování.
Zjistíte tak s kým budete mít tu čest sdílet prostor pro bydlení. A narazíte i na zádrhele jako předchozí zamítnuté snahy jiných družstevníků o převod do osobního vlastnictví, špatné hospodaření družstva nebo problémové sousedy.
„Byt od družstva jsem kupoval přes realitní kancelář. Makléř se tehdy postaral o to, aby nebyly žádné překážky ve stanovách nebo s paní majitelkou. Zbavil mě tak spousty starostí. Já si zjišťoval hlavně stav bytu a vztahy v domě. Když jsem na nákup kývl, věděl jsem, že na bytě visí nesplacená anuita zhruba 150 tisíc, což mi zvýšilo celkovou cenu bytu. Pořád byl ale byt levnější, než kdybych kupoval byt ve stejné lokalitě od vlastníka,“ popisuje situaci při nákupu družstevního bytu v Brně Jan Skořepka.
Pokud se pustíte do nákupu družstevního bytu s realitkou, spoustu papírování a ověřování za vás vyřeší makléř.
Jak financovat nákup družstevního bytu
Družstevní byt máte vybraný. Ještě než se pustíte do nákupu podílu, nechte si družstvem vystavit písemné potvrzení, že souhlasí s převodem do osobního vlastnictví a že na bytě není dluh. Potvrzení je nutné k převodu do osobního vlastnictví a budete ho potřebovat při žádosti o hypotéku. Pokud vám družstvo převod přislíbí jen slovně a pak od rozhodnutí couvne, máte smůlu a bydlíte jen jako člen družstva.
U běžných hypoték na byt v osobním vlastnictví potřebujete vlastní základ (obvykle 10–20 % ceny nemovitosti), ručíte kupovanou nemovitostí a zbytek peněz vám půjčí banka. U družstevního bytu narážíte ale na to, že byt není v osobním vlastnictví. Je tedy nutné mít více vlastních financí, nebo zastavit jiný byt či majetek. Máte tedy čtyři možnosti, jak družstevní byt koupíte:
- máte dostatek vlastních finančních prostředků,
- banka vám přislíbí hypoteční úvěr, když pokryjete větší část ceny bytu z vlastního,
- máte do zástavy byt v dostatečné hodnotě a získáte díky tomu hypotéku,
- seženete si více ručitelů a celkovou částku bytu rozmělníte na několik úvěrů.
„V Modré vám schválíme Hypoúvěr, když máme jistotu, že byt dostanete do osobního vlastnictví do roka od jeho sjednání. V úvěrové smlouvě se k tomuto kroku zavážete a doplníte písemné potvrzení od družstva. Když nemáte dostatek financí, měli byste mít další nemovitost jako zástavu. Necháte si na ni zpracovat odhad, a když se její cenovka vyšplhá do dostatečné výše, získáte úvěr až na 90 % z ceny nemovitosti,“ vysvětluje Zdeňka Zemanová, oblastní ředitelka Modré pyramidy z Liberce.
U družstevních bytů ale počítejte s úrokovou sazbou navýšenou zhruba o procento. To proto, že si berete úvěr na nemovitost, která vám po nákupu nepatří a stále hrozí, že družstvo od svého závazku couvne.
„Před nákupem družstevního bytu jsem prodal byt po babičce. Z prodeje menšího bytu jsem měl něco přes milion a půl. Malou částku jsem si nechal na vybavení nového bytu, zbytek šel jako základ peněz pro banku. Na schválení hypotéky to stačilo a nedostal jsem ani tak přísný úrok,“ vysvětluje svůj případ Jan Skořepka z Brna.
U výstavby některých družstevních bytů (ale i u velmi benevolentních starších družstev) se automaticky počítá s převodem do osobního vlastnictví. V takovém případě developeři zájemcům vychází vstříc a při podpisu kupní smlouvy vyžadují jen určitou sumu. Obvykle 20–30 % z ceny bytu. Sám developer vyjednává podmínky úvěru a budoucí vlastníci už přichází k hotovému. Nejprve zaplatí domluvený základ a poté splácí družstvu anuitní splátky. Měsíční zátěž domácnosti je pak většinou srovnatelná s hypotékou. Tato varianta je ideální pro rodiny, které by na celou částku hypotéky na byt nikdy nedosáhly.
„V Liberci některá benevolentní družstva postupují tak, že vyžadují po budoucím vlastníkovi částku do jednoho milionu. Poté mu nastaví výši měsíční splátky, kterou z ceny bytu doplatí formou nájemného. V takových případech poskytujeme zájemcům o byt Rychloúvěr, který jim úvodní částku pokryje,“ vysvětluje Zdeňka Zemanová.