Jak na prodej bytu, na kterém visí hypotéka

Našli jste vysněný domov a vzali si na něj hypotéku. Za pár měsíců jste ale zjistili, že vás bude o jednoho víc. Byt vám najednou bude malý. Anebo jste prostě zjistili, že na hypotéku nestačíte. Jenže co s bytem, který je zatížený hypotékou? Je to běh na dlouhou trať, ale prodáte ho. Zjistěte, které kroky vás čekají a na co nesmíte zapomenout.

Prodej bytu zatíženého hypotékou není ničím neobvyklým. Hledání zájemců je ale zdlouhavější a přibude vám i hromada papírování. A tak se nejdřív ujistěte, jestli neexistují i jiné cesty, jak svůj byt prodáte, aniž by na něm visela hypotéka.

Ideální je samozřejmě umoření dlužné částky a prodej bytu s čistým štítem. Předčasné splacení hypotéky se řídí speciálními pravidly, která se liší banka od banky. Proto si prostudujte podmínky své smlouvy nebo oslovte poradce – počítejte s tím, že zaplatíte o něco navíc.

Pokud se vás sankce týká a její výše vám nelíbí, počkejte na konec fixačního období. V ten moment můžete hypotéku splatit bez sankce, ať už jste smlouvu uzavřeli v kterékoliv bance.

Nemáte-li na účtu dostatek peněz, abyste hypotéku ze dne na den splatili, prodejte byt i s hypotékou. O tom, jestli takový byt můžete prodat, rozhoduje banka, která má na vaši nemovitost zástavní právo. K prodeji proto potřebujete její souhlas. Zástavní právo vymaže v momentě, kdy doplatíte hypotéku z peněz, které prodejem získáte.

Pozor, i v tomto případě banka na situaci nahlíží jako na předčasné splacení hypotéky.

Práce spolehlivé realitky nekončí vystavením inzerátu

Rozmyslete si, zda do prodeje půjdete sami, nebo s realitkou. V případě, kdy na vašem bytě visí hypotéka, bude hledání zájemců trvat déle. Zároveň musíte myslet na více věcí současně a také vás čeká více papírování. Pokud chcete tuhle etapu přeskočit, nechte to na realitce.

Lidem podle něj není příjemné, když se každou sobotu musí potkávat se zájemci, kteří na nemovitosti hledají chybu. Smlouvají, snaží se prodávající rozhodit a stlačit cenu za každou cenu dolů. Schopný realitní makléř něco takového nedopustí a jedná vždy ve vašem zájmu.

Nachystejte si vlastnický list a hlavně průkaz energetické náročnosti

Pokud prodáváte byt bez realitky, obstarejte si níže zmíněné dokumenty. Některé z nich budou chtít vidět potenciální zájemci, jiné banka a některé musíte doložit v den podpisu smlouvy. Když to vyřešíte teď, máte jistotu, že je nebudete shánět za pět dvanáct.

Vlastnický list slouží pro kupující jako důkaz, že se na byt vztahuje či nevztahuje věcné břemeno, zástava pro banku a jiná omezení vlastnického práva. Získáte ho na katastrálním úřadu nebo na Czech pointu.

Když prodáváte družstevní nebo SVJ byt, potřebujete také potvrzení o bezdlužnosti bytové jednotky vůči SVJ či bytovému družstvu. Případné dluhy po vás mají nárok kupující vymáhat. Potvrzení získáte od družstva nebo SVJ.

Předložení a odevzdání průkazu energetické náročnosti budovy kupujícím vám ukládá zákon. Udělejte tak nejpozději v den podpisu smlouvy. Stát vám v případě porušení podmínek může dát pokutu až 100 000 korun.

Stanovte střízlivou cenu nemovitosti

Dokumenty byste měli – teď přichází na řadu nacenění nemovitosti. Pokud cenu přepálíte, zájemci se nepohrnou. Vy pak budete nemovitost prodávat déle a snížení ceny se stejně nevyhnete. Nízká cena může na zájemce působit podezřele nebo přiláká nespolehlivé nebo problémové zájemce.

Jestli chcete mít jistotu, že cenu bytu trefíte, obraťte se na odhadce nemovitostí. Odhad stojí v porovnání s tím, kolik získáte, opravdu málo. Ceny odhadů bytů se pohybují od 3 000 do 5 000 korun.

Cenu ale odhadnete i sami. Otevřete si realitní portály a obhlédněte konkurenci ve stejné lokalitě. Když cenu své nemovitosti snížíte o 10 až 20 %, dobře uděláte. Konkurence jde často cestou postupného snižování, ale déle prodává. Záleží, jakou cestu se chcete vydat vy.

Inzerát stavte na poutavých fotografiích

Lidé si vysněné bydlení vybírají stejně jako zákusek ve výloze – očima.

Fotografie pořízené mobilem by vás samotné pravděpodobně neuchvátily. A tak si na pomoc přizvěte třeba kamarády se zrcadlovkou nebo profesionálního fotografa interiérů.

A když už budete fotit vy sami, dejte si pozor na

• odraz postavy v zrcadle,
• focení proti světlu,
• zaprášené povrchy
• a špínu všeho druhu.

Už dlouho je trendem tzv. homestaging. Jedná se o styling nemovitostí, kdy za vás parta profesionálů byt upraví tak, aby působil útulně a zabydleně, ale také vkusně a hodný koupě.

Firma byt před focením uklidí a odstraní nejviditelnější závady a nedostatky. Dekoratér odklidí věci denní potřeby, které by na fotkách působily rušivě a nahradí je drobnými detaily, které dají bytu šmrnc.

Pokud nechcete investovat do profesionálů, dejte byt do pucu sami, taková snaha se vyplatí.

V inzerátu vynechte omáčku a nechte jen fakta

Básnění o skvostném výhledu a lukrativní lokalitě nikoho nezajímá. Potenciálním zájemcům sdělte faktické informace, které se z fotek nedozví.

Případné zástavní právo přiznejte už v inzerátu a nenechávejte to až na prohlídku bytu. Tajnůstkařením potenciální zájemce stoprocentně odradíte.

Zájem zvednete také půdorysem bytu načrtnutým alespoň na papíře. Lidé si tak lépe představí, jak by se jim v takovém bytě bydlelo.

Inzerát pak sdílejte mezi svými známými na sociálních sítích nebo e-mailem. Možná, že mezi nimi nebo jejich kontakty najdete první zájemce. Spolu s tím rozjeďte inzerci na inzertních portálech

• Sreality,
• Bezrealitky,
• Reality iDNES,
• Bazoš
• a Marketplace na Facebooku.

Jak probíhá prodej nezatíženého bytu vážným zájemcům

Pokud prodáváte byt bez závazků, je po nalezení budoucího majitele dokončení prodeje poměrně rychlá záležitost.

Proces urychlíte, pokud necháte zpracování kupní smlouvy na právníkovi. Investice je zanedbatelná ve srovnání s riziky, která s sebou nese špatně připravená kupní smlouva podle vzoru z internetu.

Mějte také vyřešenou bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu finančních prostředků, ať máte jistotu, že peníze získáte.

Prodej bytu zatíženého hypotékou: kupující má hotovost

Pro vás i pro kupujícího je to nejsnazší a nejrychlejší varianta. Prodej probíhá následovně:

1. S kupujícím podepíšete rezervační smlouvu a kupující složí rezervační zálohu.
2. Požádáte banku o vyčíslení zůstatku úvěru.
3. Po vyčíslení podepíšete s kupujícím kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz.
4. Kupující odešle peníze do bankovní nebo advokátní úschovy.
5. Vy poté pošlete na katastr nemovitostí návrh na vklad změny vlastnictví.
6. Část peněz se odesílá z úschovy do banky na splacení hypotéky. Zbylá suma zůstává v úschově.
7. Banka odstraní zástavní právo.
8. Zůstatek v úschově se odešle na váš účet.

Rezervační smlouva slouží jako pojistka pro obě strany – vy máte jistotu prodané nemovitosti, kupující má jistotu, že byt neprodáte někomu jinému.

V kupní smlouvě se naopak vyplatí, když definujete všechny budoucí kroky. Kupující tak bude mít jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků.

Prodej bytu zatíženého hypotékou: kupující s hypotékou

Proces bude zdlouhavější, a to hlavně proto, že na prodávané nemovitosti váznou dvě zástavní práva:

• zástavní právo vaší banky
• a zástavní právo banky kupujícího, který ručí kupovanou nemovitostí.

Zajděte za poradcem do banky a společně požádejte banku o souhlas s druhým zástavním věřitelem neboli bankou kupujícího. Pak je proces velmi podobný tomu, kdy kupující platí nemovitost ze svého:

• vyčíslení zůstatku bankou prodávajícího,
• podepsání smluv,
• načerpání peněz do úschovy,
• podání návrhu do katastru nemovitostí na vklad změny vlastnictví,
• a navíc také podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Část peněz odejde do vaší banky, čímž jste splatili hypotéku. Banka odstraní své zástavní právo a v katastru nemovitostí zůstane zapsaná už jen banka kupujícího. Tahle fáze je ze všeho nejdelší a trvá až tři týdny. Poté teprve získáte zůstatek peněz z úschovy.

Pokud si kupující vezme hypotéku ve stejné bance, jakou máte vy, bude celý proces mnohem rychlejší. Neřeší se zástava, pouze dojde ke změně vlastníka. Ostatní kroky jsou pak stejné.

Prodej bytu zatíženého hypotékou: kupující bere vaši hypotéku na sebe

Na tomto postupu se musí dohodnout všechny tři strany: vy, kupující i banka. Nejdříve se od kupní ceny odečte aktuální výše hypotéky. Z nesplacené částky vznikne nová žádost o hypotéku. Kupující v tomto případě nemá žádné výhody. Podmínky jsou stejné, jako kdyby žádal o novou hypotéku.

Parametry hypotéky jako úroková sazba a fixační doba se ale nemění. Jakmile banka žádosti vyhoví, vám připadne rozdíl mezi kupní cenou a výší hypotéky.

Pozor na výjimku: Jestliže máte úvěr ze stavebního spoření, prodat byt tímto způsobem nemůžete. Smlouva se váže na vaše stavebko, které je nepřevoditelné na jinou osobu.

Tak a teď už víte, jak prodáte byt i s hypotékou. Pokud si s něčím nevíte rady, Modrá vás v tom nenechá. Ozvěte se našim poradcům a oni vám pomohou najít to nejlepší řešení.