10 kroků k úspěšnému nákupu nemovitosti

10 kroků k úspěšnému nákupu nemovitosti

Možnosti financování

 

Před koupí nemovitosti zhodnoťte dostupné možnosti financování. Pokud se rozhodnete pro půjčku u finanční instituce, pečlivě se seznamte s nabízenými produkty a vyberte ten, který vám nejlépe vyhovuje.

Myslete na to, že i při výběru finančního partnera se bez vlastních prostředků neobejdete! Optimální je mít připraveno 20 % z pořizovací ceny nemovitosti, financování je ale možné i s 10 % vlastních zdrojů. Více informací zde.

Možnosti pojištění

 

Pojištění domácnosti, nemovitosti a odpovědnosti

Pojištění je nezbytnou součástí každé nemovitosti. Při jeho uzavření nastavte správnou výši pojistného krytí.

Pojištění domácnosti se vztahuje na vnitřní vybavení domácnosti, pojištění nemovitosti kryje škody způsobené na nemovitosti a týká se potenciálně velkých ztrát, které vzniknou při živelných pohromách, požáru či vandalismu. Pojištění odpovědnosti pomůže, když vytopíte sousedy, dítě shodí v obchodě regál se zbožím nebo na návštěvě rozbije drahou vázu. Více informací naleznete zde.

Životní pojištění

V případě splácení dluhu zvažte možnost uzavření rizikového životního pojištění přímo k úvěru, které kopíruje aktuální výši dlužné částky a zajistí, že v případě závažné události bude celý dluh splacen a blízcí nezůstanou bez střechy nad hlavou.

Životní pojištění pro krizové situace vám pomůže v případě neschopnosti splácet úvěr v důsledku dlouhodobé nebo trvalé ztráty příjmu. Více informací naleznete zde.

Důkladně prostudujte stavebně technický stav vybrané nemovitosti.

Od prodávajícího si vyžádejte vyúčtování energií nebo průkaz energetické náročnosti budovy. Ověřte místní poměry a zjistěte, zda je nemovitost přístupná po veřejné komunikaci. V případě nejistoty nahlédněte do územního plánu obce a ujistěte se, že se v okolí vybrané nemovitosti neplánují realizovat aktivity, které by ji mohly znehodnotit. K prohlídce nemovitosti přizvěte nezávislého odborníka, nejlépe inspektora nemovitosti, který odborně posoudí a zhodnotí její celkový stav. Vyhnete se tak nepříjemným překvapením, které se mohou objevit po čase a nekupujete "zajíce v pytli". Více informací o inspekci se dozvíte u svého poradce na tel.: 604 220 590 nebo e-mailu: nemopas@mpss.cz. Poskytovatelem služby prověření technického stavu nemovitostí NEMOPAS je společnost DEKPROJEKT s.r.o.

Vyžádejte si výpis z katastru nemovitostí, v kterém naleznete veškeré podstatné informace ke každé nemovitosti.

List vlastnictví potvrdí totožnost vlastníka nemovitosti. Zároveň informuje, zda k dané nemovitosti není zřízeno zástavní právo, předkupní právo, právo věcného břemene nebo zda není veden výkon rozhodnutí (exekuce) prodejem dané nemovitosti. V listu vlastnictví jsou dále vyznačeny i právě probíhající řízení týkající se nemovitosti (např. řízení o vkladu zástavního práva apod.). Pokud narazíte na cokoli, co Vám není jasné, nechte si vše vysvětlit na katastrálním úřadě. Nahlédněte do katastru nemovitostí a do "spisu" týkajícího se nemovitosti, z něhož zjistíte vše potřebné.

Před uzavřením kupní smlouvy si vyžádejte aktuální výpis z katastru nemovitostí.

Jde o doklad identifikující vlastníka nemovitosti. Aktuální výpis z katastru vystaví Katastrální úřad nebo služba CzechPoint, nacházející se na každé poště. Před podpisem kupní smlouvy osobně ověřte také totožnost osob na straně prodávajícího. Pokud nemovitost kupujete od právnické osoby, zjistěte, kdo je za ni oprávněn jednat (výpisem z obchodního rejstříku apod.). Trvejte na předložení dokladů. Dbejte na to, aby byly aktuální.

V kupní smlouvě má být jasně stanoveno, kdy, v jakém stavu, s jakým vybavením a s jakými dokumenty se nemovitost předá.

Předání nemovitosti má proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl obsahovat podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti. Při předávání si pořiďte fotodokumentaci (ideálně nezávislé strany), případně ověřte stavebně technický stav kupované nemovitosti nezávislým odborníkem k zamezení případných budoucích sporů.

Pokud kupujete byt, zjistěte, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém stojí bytový dům.

Ve většině případů kromě bytu kupujete rovněž podíl pozemku, na kterém stojí bytový dům. Pokud tomu tak není, informujte se o právním stavu pozemku pod domem, zejména o jeho vlastníku či o případném režimu jeho prodeje vlastníkům jednotlivých bytů, jež se v domě nacházejí (podmínky prodeje, kupní cena apod.).

V případě koupě družstevního bytu podrobně prostudujte stanovy bytového družstva.

Můžou obsahovat různá omezení či sankce, o kterých byste měli vědět – z právního hlediska nekupujete byt, ale jsou na Vás převáděna práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu.

Před koupí nemovitosti ověřte reálné náklady na provoz, jako jsou energie, vytápění a ohřev vody.

Při koupi bytu či domu se kromě splátky hypotéky hradí také zálohy na spotřebu energie a další služby. Aby vás roční zúčtování nepřekvapilo, vyžádejte si od prodávajícího průkaz energetické náročnosti budovy nebo přímo vyúčtování energií. Vhodným způsobem, jak snížit pravidelné výdaje za energie, je energetická soutěž, díky které ušetříte až 20 % výdajů na energie.

Volte možnost složení celé částky kupní ceny do vhodné formy úschovy.

Nejjistější způsob je zvolit bankovní úschovu. Alternativou může být advokátní nebo notářská úschova. V smlouvě o úschově si stanovíte vzájemné podmínky, po jejichž splnění bude vyplacena kupní cena uvolněna prodávajícímu (např. až v okamžiku, kdy budete na katastru uvedený jako nový vlastník). V tomto případě se prodávajícímu nestane, že by neměl peníze a už nebyl vlastníkem nemovitosti a kupujícímu se nestane, že by zaplatil peníze a nepřešlo na něj vlastnické právo na nemovitost. V případě zájmu Vám bankovní úschovu zprostředkujeme. Více informací naleznete zde.

Daň z nabytí nemovitých věcí

 

Daň z nabytí nemovitých věcí, dřív známá jako daň z převodu nemovitosti, se odvádí z úplatných převodů nemovitostí. Plátcem daně z nabytí nemovitých věcí jste Vy - kupující. U podílového vlastnictví platí každý nabyvatel daň za svůj podíl.

  • Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně. Základem daně je cena nemovitosti. Vycházet lze z kupní ceny nemovitosti, nebo ze směrné hodnoty – na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti ji určuje finanční úřad. Daň se vypočte z vyšší z nich.
  • Daňové přiznání je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání podáváte finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Přílohou je obvykle kupní smlouva a vyrozumění o provedení vkladu do katastru.
  • Od daně je osvobozeno první úplatné nabytí nemovitosti, ke kterému dojde nejpozději do pěti let od jejího dokončení nebo počátku užívání

Daň z nemovitých věcí

 

Zapomenout byste neměli ani na daň z nemovitých věcí, kterou platí každý, kdo je k 1. lednu vlastníkem nemovitosti (např. při koupi nemovitosti v září platí kupující daň z nemovitosti až za následující rok). V případě společného jmění manželů může daň zaplatit kterýkoliv z manželů.

  • Daňové přiznání se podává do konce ledna příslušného roku na místně příslušný finanční úřad podle místa nemovitosti nebo bydliště. Daňové přiznání se podává pouze jednou, v následujících letech se daň pouze platí – obvykle zasílá finanční úřad poštovní poukázku.
  • Předmětem daně je dokončená nebo užívaná stavba nebo bytová jednotka, a dále pozemky evidované v katastru nemovitostí. Sazby daně závisí na typu a využití pozemku a budov, a také na místě, kde se nemovitost nachází. Základem daně je pak výměra v m2.
  • Daň je splatná ve dvou splátkách do konce května a listopadu, nebo jednorázově do konce května, pokud nepřesáhne 5000 Kč.

Daň z příjmu

 

Nezapomeňte si odečíst úroky z úvěru od základu daně z příjmu.

  • Daňová úspora představuje 15% z částky zaplacených úroků, přičemž podmínkou je použití úvěru na bytové potřeby a poplatník musí být uveden ve smlouvě o úvěru.
  • Odpočet lze využít i při refinancování a využít jej mohou jak zaměstnanci v rámci ročního zúčtování daně u zaměstnavatele, tak poplatníci podávající daňové přiznání. Při prvním uplatnění odpočtu je třeba přiložit list vlastnictví a kopii úvěrové smlouvy (v případě výstavby stavební povolení nebo ohlášení stavby).
  • Potvrzení o výši zaplacených úroků vydává banka nebo stavební spořitelna.